高铁北，外环南：谁是衡水下一个传奇？

kk123

这个话题放到5年前，是一个再明显少妇乳大丰满的伪命题：还高铁北？过了大庆路的衡水就是荒芜之地，土豪们绝不屑为之。至于南外环——好像有个泰华的丽景福苑还不错，其他？不存在的！

其实也好理解，城市的扩张，往往是随着人口增长被迫为之，如果可以自由选择，没人愿意选交通、配套，还有说出去都没有面儿的“郊区”。特别是在作为四五线城市的衡水，刨除为数不多的炒房团，买房的无非是三类人群：

第一是周边县城乡村的男青年到衡水工作。买套婚房结婚生娃，当然是交通越便利，距离工作的地方越近越好；

第二是老衡水人住腻了单位分配的家属院，买套电梯房做改善。肯定不会离自己的居住安全区太远，假如我之前住红旗家属院，买套房买到前进街大庆路？出门买个菜都找不到东西南北，想想都觉得可怜…

…
第三是外地返乡置业客群。他们跟第一类购房者情况有类似，但是比第一类朋友收入更丰厚一些，对地段的要求也是最“特立独行”的，环境、小区舒适度、物业可能是他们更多考虑的因素。他们可能也是第一批衡水“郊区”的住户。
两大片区划分





5年之后，什么改变了我们的想法？

圈层划分是个很重要的原因。有如何保养眼部皮肤点把圈层看作人为制造社会阶层之分，不免难免有些小题大做；殊不知，圈层的存在加快了有效合作的形成速度，节约了寻找合作的时间成本。无论是魏晋的“竹林七贤”，还是南北朝的“兰亭修禊”，圈层往往能够改变历史和社会进程，并产生新的社会财富。

形成圈层，途经很多，但古往今来有一条途经从未落伍，那就是“邻里”。最早的圈层概念来自于“孟母三迁”，与学堂比邻，与师生为伍，为孩子营造良好的成长环境，靠的就是邻里。有趣的是，圈层往往有富集效应。

数年前，泰华地产将棋子落在尚无人烟的南外环时，很多购房者质疑：why？

时至今日，南外环区域已聚集了包括泰华地产、保利地产、景旭地产、泰昌地产等等在内的众多衡水乃至国内知名地产商，甚至在2017年开创了衡水的地价之最。

圈层，便由此而来。

其次是环境。在国人的文化基因中，“山水”和它所代表的自然环境，早已超脱出单纯“景致”的范畴；大自然钟灵毓秀、姿态各异的美，不仅是身体的休憩之处，也是心灵的慰藉之所。在古代，就算身居庙堂之高，先哲们依然心系山水，常做林泉追慕之作，出仕也常常选择退隐山林，重归林下；

在今天，亲近山水也逐渐成为多数人的终极置业选择：在中心城区，购房人会对置山开湖的小区多几分好感；一旦有了充足的个人财富作支撑，购房人往往会将居所的选择投向自然形成的山水之间。在这个层面，价格早已不是影响购房的首要因素，对自然环境的“刚性需求”，使购房者更愿意为自然环境“埋单”。

如果寻找衡水的“山水”，南部衡水湖片区无疑是首选。但是衡水湖作为4A级景区，美则美矣，配套着实让人着急。无论是最早投石问路的水·静界，还是后台以仿古建筑闻名的闾里小镇，或者本土巨头泰华开发的湖畔丽景，都以高端著称，配套措施却都尚未做到高端，入住率也十分低迷。如此前提下，与衡水湖较近，交通便利，配套上佳的南外环，则成为高端圈层的首选之地。

其实买房这事儿，就像是找对象，“得投缘”。而这“缘分”，逃不了两个现实问题：聊得来吗？过得惯吗？聊得来，需要找到同在一个圈层；过得惯，需要找到那个能让你“习惯进去”的自然环境。这两点对任何购房人都同样受用，可能够同时满足这两点的住区，在衡水不多，剑指南环，也成了偶然之中的必然。




衡水高铁北站



衡水高铁南站（拟建） | 实际位置以政府公示为准

对于路北而言，重点市政配套的辐射力，同样清纯校花沦为胯下玩物小觑——毋庸置疑，我说的是高铁。在中国，交通枢纽一直是人们心中的白月光，近里说，河北省会石家庄，最早便是因为铁路枢纽的带动力，从一个小村庄，一跃取代了保定额度首府地位。影视剧中这种情况也并不少见——比如舒淇姐姐的《健忘村》里，荒诞村长便说铁路带来的都是一车一车黄金。

其实我很认可铁路、机场等大型交通枢纽对城市的带动力，但是对于这个城市的区域楼市能够带来多大辐射影响，让我们来用数字与事实来说话。




高铁站周边部分已入住小区 | 地图测距



高铁站周边部分小区 | 独家航拍



高铁站与大麻森高速口，直线距离3.6公里



高铁站与桃城高速口，直线距离7.5公里



前进街北外环交口处的路北新贵楼盘“富集区”
两大片区存盘量对比

铁北片区（含路北）存盘量

南环片区存盘量